作者：James Lan
高级顾问
考虑到印尼相对便宜的劳动力成本，不少东南亚制造业公司，包括中国的制造业公司正考虑在印尼投资建设工厂。有的公司通过新设一家印尼本地公司PMA（股权比例取决于负面清单要求，或外商独资或与本地合作方合资），通过PMA公司来购买土地建设工厂并申请相关证照，有的通过收购一家持有土地的本地公司股权，从而实现变相持有项目土地。不管是哪种模式，若拟购买或收购公司的主要资产为土地，均需对土地现状及过往转让历史进行尽职调查。我们此前已发送关于印尼土地权利类型的文章《印度尼西亚房地产法律简述》，旨在简要说明印尼土地权利的类别及购买土地的关注要点。实践中已出现不少外国投资者在印尼持有土地而产生纠纷的案例。根据我们的经验，已出现的土地纠纷的主要类型如下：
1. 根据印尼法律，部分土地所有权类型禁止转让给外国个人或印尼外资公司，但外国个人或外资公司已和本地土地卖方签署了《土地买卖合同》；
2. 土地规划与土地用途不一致，导致无法办理外资公司的相关证照，比如地方政府营业执照（TDP）以及建筑许可证（IMB）及环境许可证（UPL/UPK）;
3. 土地所有权人未缴清年度土地税（PBB），导致存在土地税补缴及税收处罚的风险；
4. 土地为业主购买取得，但业主未足额支付上一手卖方的土地款，导致土地所有权存在争议；
5. 购买土地面积超过1万平方米，未办理土地位置许可证（Izin Lokasi）；
6. 土地虽已取得土地所有权证（为土地局BPN颁发的证照），但发证的土地局BPN认为此前发证行为存在问题，不认可土地证的合法性（这种政府部门自打嘴巴的事情在印尼极为常见，大致逻辑是政府部门换领导了，现任觉得前任瞎搞，否认前任颁发的证照）；
7. 土地为未登记的土地，比如为GIRIK, 但GIRIK所有人未付清土地税费；
8. 借贷关系中，土地已抵押给土地所有权人的债权人，但土地未办理BPN的抵押登记，土地所有权人随后将抵押土地转卖给其他方；
9. 土地所有权证为伪造的证件。
以下为土地尽职调查应留意的主要文件类别的梳理，以下文件并未包括具体指引，我们将在后续文章中发布具体的土地尽调指引。
1 土地所有权文件
(1) 已登记的土地
通过以下步骤确认土地证的有效性：
1. 土地用途应与所处区域规划一致；
2. 若所有权人为个人，则应核查其个人身份证件原件、户口本原件和配偶的身份证件原件；若所有权人已去世，应核查继承证明和继承人身份证原件。若所有权人为公司，则土地的出售应符合公司的章程和股东会决议，并应核查公司所有董事的身份证原件；
3. 核查土地证原件，确认被授予的土地权利类型及是否被设定为抵押物；
4. 确认有效期。持有所有权证明者对土地拥有永久性权利，若仅有土地使用权或建筑权，应确认权利证书上的有效期并确认是否可以延展；
5. 在当地土地局BPN现场查册，以确认核查土地证，以确保土地实际所有人与土地证上一致；
6. 核查年度土地税（PPB）缴纳凭证。
(2) 未经登记的土地
通过以下步骤确认土地证的有效性：
1. 土地用途与所处区域规划一致；
2. 在当地村、县土地局BPN核查所有权基础文件（如买卖合同, 土地文件, petuk pajak, 继承证明等)；
3. 核查年度土地税（PPB）缴纳凭证相关文件；
4. 若土地已出让给其他买方，核查土地出让文件是否是在公证员PPAT前出具，并已取得土地局局长或区长签章确认；
5. 核查是否已对过往所有权人足额支付了补偿；
6. 核查辅助文件（如土地上无争议的声明，土地历史声明，面积说明，土地边界声明和其他声明函）；
7. 核查土地占用情况；
8. 若土地正处于登记过程中，则应要求土地公证人PPAT出具声明。
2 许可证文件
主要针对土地上有上盖建筑物的情况。核查相关许可证文件及其定期报告。核查步骤如下：
1. 核查建筑许可证IMB（注意IMB上显示的土地规划）
2. 核查环境许可证UPL/UPK（主要针对工厂厂房设施）。
3 与土地有关的协议
核查土地是否为其他协议的标的。具体步骤如下：
1. 核查所有与土地相关的协议（如租赁合同、为土地设定负担的融资或贷款合同等)；
2. 核查是否存在可能阻碍土地交易的条款（如连带违约、土地否定条款）。
4卖方信息
确认土地所有者信息的有效性和真实性。具体步骤如下：
1. 若土地卖方为公司，则应核查公司章程、最新股权结构、董事会和监事会支持出售公司资产的证明文件；
2. 若土地卖方为个人，则应核查其婚姻状况。若已婚则需配偶同意；若配偶已去世，则需取得政府部门出具的死亡证明。若所有权人已去世则卖方应为合法继承人，由政府部门见证和记录并由政府登记的声明函证明。
5 其他
1. 实地考察以确定土地位置、状况、范围、周边环境和土地轮廓；
2. 走访相关政府机构，如在规划局确定土地所在区域的规划；
3. 复核土地地图。
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以上文章转自公众号《印尼江川评论》，在此向原创致谢！