作者：James Lan、Christy Wu
Lynn Liu、Aulia Rahman
1.印尼房地产外商投资概况
随着近年印尼经济的持续增长，印尼房地产的发展趋势也被看好。近两年印尼国内经济一直以每年6%的速度平稳增长，房地产业的快速增长与印尼国内经济的增长是一致的，因为随着印尼城市化水平的提升，印尼现有住房设施和住房数量已不能完全满足日益增长的城市人口对刚需住房的需求。
房地产公司销量增长背后的动力是日益增长的城市人口对刚需住房的需求。根据印尼中央统计局公布的数据，2017年至今印尼住房供需数据具体如下：
这种供不应求的现象证明了房地产业存在很大的发展潜力。开发商之间的价格竞争也日益普遍，开发商正在竞相以经济实惠的价格提供性价比高的公寓或其他类似的刚需住宅项目。
2018年1月到3月，开发商推出新楼盘的项目开始增多，据kontan.co.id网站报道，印尼房地产公司（REI）统计结果显示2018年第一季度印尼房地产项目的销售额持续上升，特别是面向中产阶级的非政府补贴物业项目。如果保持此发展态势，房地产行业的销售额将以10％左右的速度增长。这一情况的出现一方面也得益于阻碍房地产发展的问题开始缓解，其中重要的因素之一是政府许可的松绑。REI表示, 越容易获得政府的许可证, 越能促进房地产业务的增长。
印尼本地开发商的统计数据结果也表明了房地产业的快速发展前景，比如Paramount地产公司平均每周销售额为600亿到1,000亿印尼盾。印尼Paramount地产公司总裁Ervan Adi Nugroho表示：“1月至3月的销售速度比去年同期要快。”Paramount公司最畅销的产品是在比较自然的环境中开发的住宅小区。
房地产的投资价值引起了印尼本地投资者的兴趣。很多印尼本地人购买房产不再只是为了满足自己的住房需求, 而是作为一种长期的投资，以合适房价购买优质住房。印尼本土开发商力宝集团率先在 Cikarang Bekasi 地区建设了一个500公顷的独立城市Meikarta，总投资278万亿印尼盾。除此之外，印尼国内开发商开始将投资重点转向酒店公寓类型物业。这类公寓被称为condotel公寓，与普通公寓相比独具特色。
除了本地投资者，房地产的投资潜力也吸引了外商的关注。例如日本的开发商，早期重点投资于印尼工业地产，主要为其日本公司在印尼的外派员工提供住所。但现在，日本开发商已发现印尼房地产市场的投资前景，并尝试着开展印尼房地产业务。目前已有多家世界知名的房地产开发商关注印尼房地产市场，包括澳大利亚、香港、日本、中国、韩国和新西兰的投资者。
2.房地产领域的监管机构
在投资房地产之前，需了解房地产业务的监管部门及政府机构，例如当地的土地管理局和空间规划部，环境部，公共工程部等。各监管机构及其职能职权详见下表：
3.土地权利种类及定义
印尼土地性质分为国有土地和私人土地，印尼土地法引入了土地权利的分类和登记制度，由BPN颁发土地证。根据印尼的法律，印尼土地权利有以下几种类型：
a.所有权(Hak Milik，即HM)
HM为永久产权，可继承，是印尼法下最充分和最完整的土地权利，只有印度尼西亚公民及特定的印尼公司才能拥有HM土地所有权。有限责任公司不得享有HM。
b.垦殖权(Hak Guna Usaha，即HGU)
垦殖权是在国有土地上创设的权利，可将土地用于农业用途，可以转让。有效期通常为25年，权利人是公司的，有效期最长可达35年。应权利人的申请，上述期限最多可以延长25年。印尼的个人和公司，包括外资公司，可以申请垦殖权。
c.建筑权(Hak Guna Bangunan，即HGB)
建筑权是在国有土地上建造房屋或其他附属设施的权利，最长期限为 30年，应权利人的要求并考虑建筑的实际情况，期限可以延长最多20年。建筑权可以由印尼公民、包括外资公司等印尼法律实体享有。
d.使用权(Hak Pakai)
使用权是指使用或收取国有土地或他人所有的土地上的收益的权利，该权利人的权利和义务，由授予该权利的部门决定，或根据与土地所有权人达成的协议决定。可以享有使用权的主体如下：
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印尼公民；
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居住在印尼的外国人；
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根据印尼法律设立并在印尼注册的法律实体；
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在印尼有代表处的外国法律实体。
根据规定，外国人对其居住或占有的住所享有使用权，期限最长为30年，第一次续期可以延长20年，第二次续期可以再延长30年。
e.租赁权(Hak Sewa)
个人或法律实体可以向业主支付一定的费用作为租金取得租赁权，有权将他人的土地用于建筑目的。可以成为租赁权的权利主体如下：
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印尼公民；
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居住在印尼的外国人；
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根据印尼法律设立并在印尼注册的法律实体；
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在印尼有代表处的外国法律实体。
f.垦荒权和森林孳息权(Hak Membuka Lahan dan Memungut Hasil Hutan)
进入开放林场并收集林产品的权利只能由印尼公民拥有，并受政府条例的管制。享有该权利不会使权利人自动获得土地所有权。
g.单元房所有权(Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun)
单元房的所有权证书是Sarusun 财产证书，以下简称 Sarusun SHM，是国有土地的建筑权或使用权的证明。外国人对单元房只享有使用权。外国人若闲置该房屋，其可通过与印尼公司签订协议，将该单元房出租。
土地所有权种类对比表
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