印尼房地产系列 | 外资准入要求和土地收购流程

作者：James Lan

Christy Wu

Lynn Liu

1.外资准入限制

根据印尼外商投资负面清单的规定，外国投资者可持有印尼房地产开发公司100%的股权，但对外商投资总额的要求会因开发商的对房产的所有权是否完整而有不同规定，具体如下：

2.收购土地的流程

外国投资者获取印尼土地使用权的主要途径是设立一家印尼外资公司（PMA）作为本地主体，通过外资公司购买印尼本地房地产公司或土地业主的土地，或收购持有土地的印尼公司的股权。以下为新设PMA收购土地主要经过的四个阶段：

I.准备阶段

第一阶段主要由两大部分组成：

a.设立公司，步骤如下：

b.申请外国投资许可证等证件，步骤如下：

II.确认开发土地

在设立公司的同时, 投资者可同时考察并确认拟开发地块。如已初步确认拟开发地块的选址，投资者需核查该地块是否符合当地政府的用地规划（RTRW），确认未来开发房产的用途符合土地的用地规划, 以免后续申请使用土地时遇到阻碍。

III.申请位置许可证

A.通过OSS系统申请位置许可证（IZIN LOKASI）

根据印尼法律，通常在取得生效的位置许可证后，开发商可进行后续的土地收购和土地开发。开发商可通过OSS系统申请位置许可证，经审批后将取得附条件生效的位置许可证，并在完成以下条件后可取得生效的位置许可证（IZIN LOKASI）。

B.获得承诺履行批准函(Persetujuan komitmen pemenuhan Izin Lokasi)

开发商在取得位置许可证后需向当地政府申请承诺履行批准函。开发商需向当地政府承诺履行相应的投资义务。不同地区的要求可能有所不同，取决于当地城市的具体政策。

C.获得土地技术建议书(Pertimbangan Teknis Pertanahan)

此外，开发商还需向当地土地局（BPN）申请土地技术建议书，类似于上述的承诺批准，不同地区对土地技术的要求可能有所不同，取决于当地的土地结构和用地规划（RTRW）。BPN完成实地考察后，将授予开发商土地技术建议书。

开发商在获得政府的承诺履行批准函和当地BPN的土地技术建议书后，位置许可证才可生效。该许可证在三年内有效，可延长一年，在此期间，开发商必须完成土地收购的全部过程，以证明其履行了投资承诺。

IV.收购土地

位置许可证生效后，开发商便可正式开展土地收购程序。但在收购土地时必须要确保拟收购土地符合开发商的开发用途，此外还须核实土地的所有权归属，特别是对于未登记的土地 (girik)尤须注意，建议对土地进行充分的尽职调查。在确认收购土地后，根据土地登记的权利类型，开发商有以下两种方式进行收购：

A.通过土地买卖契约（AJB）收购

通过土地买卖契约（AJB）收购设有建筑权（HGB）的土地。所以，在确认土地所有权归属后，对于已设有HGB的地块，可直接签署AJB以及完成权利转让手续。

对于设有土地所有权（HM）的地块，开发商在签订AJB之前，第一步必须将HM变更为HGB，该变更在当地BPN办理。在付清与所有权转让相关的所有费用，包括销售税、土地和建筑物购置税（BPHTB）以及公证费之后，土地所有者和开发商可签署AJB，并且可以在本地BPN继续完成所有权利转让手续。上述费用的计算取决于土地面积、土地销售价格和各区政策的规定。

1)签订AJB之前须完成如下步骤：

a)核对土地证书的真实性；

b)卖方已缴纳成交价5%的所得税（PPh）；

c)卖方已缴纳销售税；

d)有意向的买方已声明其买下该土地不会超出印尼的最高限额规定；

e)卖方已声明拟出让的土地无争议。

2)签订AJB所需的资料：

a)土地相关资料

﹣ 近五年的土地缴税凭证及回执原件；

﹣ 土地证原件；

﹣ 建筑许可证(IMB)原件（如有），在签订AJB后交给买方核对；

﹣ 水电、通讯费用缴费凭证（如有）。

b)买卖双方须提供如下资料：

若买/卖方是个人：

﹣ 夫妻双方的身份证复印件

﹣ 户口本及结婚证的复印件

﹣ 印尼公民信息变更或曾用名证明的复印件（如有）

若买/卖方是公司：

﹣ 董事及监事的身份证复印件

﹣ 公司章程的复印件，及印尼人权部长批文的复印件

﹣ 向公司股东大会做出关于出售部分资产的报告或说明

3)签订AJB的具体流程：

a)前提条件：

﹣ 卖方和有意向的买方须参与签署AJB，若须代理，由经书面委托的代理人代表参与。

﹣ 签署AJB的过程必须有两位见证人在场，若由临时地契官员（通常是分区负责人）主持办理，见证人一般是村长，若由土地公证官（PPAT）主持办理，见证人一般是公证员。

b)土地公证官PPAT宣读并向买卖双方释明AJB 的内容和制定目的。

c)买卖双方确认AJB的内容后，由买卖双方、见证人及PPAT在合同上签字。

d)合同复印件由买卖双方各持一份。

B.通过土地买卖意向书（PPJB）收购

如果拟收购的土地未登记，开发商和土地所有人可通过在公证人见证下签署PPJB（土地购买意向书）和权利出让书（SPH）来收购该地块。在签订PPJB时，双方可以约定是否需要支付定金。

在签署PPJB之前，开发商必须支付与所有权转让相关的所有费用，包括销售税、BPHTB以及公证费。上述费用的计算取决于土地面积、土地销售价格，以及各个区域政策的规定。之后，开发商向当地BPN申请转让权利的批文（SK）。获得批文（SK）后，应到当地BPN办理土地登记。登记完成后，开发商将以自己的名义享有该土地的使用权（HGB），有权在该土地上建造房屋或其他附属设施。

往期文章：

印尼投资签证和工作签证申请流程

印尼建筑工程系列 | 施工合同必备条款及定期报告义务

印尼房地产系列 | 房地产行业概况及土地权利类型

印尼建筑工程系列 | 建筑工程回款相关问题简析

江川出席一带一路印尼投资分享会，与法律同仁共话印尼投资发展

【均象法鉴】印尼购置土地或房产注意事项