中国与印尼自1990年复交以来，两国关系一直在曲折中发展前行；在“一带一路”的感召下，中国和印尼贸易往来更加频繁、紧密。中国对印尼投资从21世纪初期的中小规模、个人投资转变为近年来的大型、国企投资，投资领域更是渗透于矿业、产能合作、基础设施建设等各方面，而印尼房地产投资也成为新兴市场。对中国和印尼的房地产概况进行梳理、了解投资背景及相关规定，有助于印尼房地产投资者做到“心中有数”。
一
两国土地制度对比
不管在中国还是印尼，获得土地都是进行投资建设的首要环节。在中国，与土地权利有关的法律法规主要是《中华人民共和国土地管理法》（下称《土地管理法》）、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（下称《实施条例》），而印尼规范土地和房地产的法律则为《土地法》。中国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，也即不存在私人土地所有权，所有的土地都归国家所有或集体所有。这一点与印尼不同，印尼的土地性质包括国有土地和私人土地，且《土地法》对私人土地引入土地权分类和登记制度。中印两国不同的法律制度框架，决定了不同的土地权利类型以及房地产开发中不同的土地交易模式。
在印尼，土地证书是证明土地所有权权利最直接的证明，土地证书由国土局（BPN）颁发。对于尚未登记的私人土地，虽无国土局颁发的土地证书，但可通过其他的辅助性文件，比如载明土地税收的收据、地方分区区长、行政区区长或村长确认土地权属发布的声明函等来确认土地所有权的合法性。而在中国，由于土地国家所有及集体所有，经登记确认建设用地使用权的不动产权证即为合法使用该土地的证明，具体包含了土地使用权人、地类（用途）、使用权类型、面积等信息。
二
两国土地权利类型对比
在土地所有制差异的背景下，中印两国法律对土地权利和类型的分类也有所不同。土地全民所有制和集体所有制背景下，中国《土地管理法》及《实施条例》侧重于根据不同土地所有权、不同土地用途进行土地分类。中国土地权利制度中土地权利有国有土地所有权、集体土地所有权之分，相应的有国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、集体土地承包经营权（可进一步分为土地承包权、土地经营权）。集体建设用地使用权（包括宅基地使用权）的取得一般是基于系行使相应集体土地所有权的集体经济组织成员或者用于集体公共设施或集体公共事业的需要方可有权取得；而国有建设用地使用权的取得方式则具体包括划拨、出让、租赁及作价入股四种方式。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。而印尼《土地法》侧重于从土地使用权能的角度来构建土地权利类型制度，将具有不同权能的土地权利分为所有权、建筑权、垦殖权、管理权及使用权。除了所有权为永久期限外，不同的土地权利主体、时限、权利范围均有所区别。
以上土地权利中，拥有相应土地权利的主体均有权依法行使对土地占有、使用、收益、处分等权利。其中，需要说明的是，印尼的土地使用权及建筑权与我国的土地使用权相似而不同。我国土地使用权是对不同所有权性质的建设用地使用权主体的确认。而印尼土地使用权和建筑权的区分侧重于权利主体、权利范围及期限的差异，其使用权的本质为租赁权；国有土地、所有权地和管理权地均有使用权，使用权侧重于使用土地或从土地上获得产品的权利，其权利主体也较为特殊，主要针对外国和国际机构代表、宗教和社会机构等。与之不同的是，建筑权仅限于在土地上建造房屋或其他附属设施的权利，建筑权与我国建设用地使用权的权能相似。当然使用权及建筑权均可转让或抵押，程序略有不同。而垦殖权和管理权是在国有土地设定的权利，管理权仅能授予特定的机构，垦殖权的用途限于农业用途或种植。
三
外国投资者注意事项
根据印尼《土地法》，印尼政府有权决定土地的用途、土地法律关系以及与土地有关的法律行为的后果。对于外国投资者而言，了解印尼《土地法》对外国投资者的限制及特殊要求是必不可少的。根据印尼法律，外国人士是不能拥有永久产权土地的，但可通过购买土地使用权来实现。
外国人士在印尼购买土地的途径主要有：
1、通过印尼代表：通常由印尼代表为外国买家购买土地。这种交易模式下，印尼代表为买卖双方的中间方，具体为：土地所有权从上一所有人转让给印尼代表，而外国买家通过与印尼代表签署三份协议获得土地使用权。包括约定外国买家借贷给印尼代表的购买价格的贷款协议；约定外国买家可以全权处理土地出售、租赁和抵押的不可撤销授权书；外国买家可以全权使用并占有土地永久使用权协议。
2、通过外商投资公司：PMA是印尼的一种“公司类型”，也是外国人投资印尼房地产最常见的形式。PMA公司可获得建筑权，其成立后拥有30年的经营时限，如果公司可通过增加投资来扩充项目，可将经营时限延长一次到两次，每次20年，PMA公司可由外国人士100%控股。
3、通过租赁权：在印尼定居且持有KITAS工作签证的合格外国人士可拥有租赁权。租赁权的有效期为25年，到期后可延长50年，共75年。所有土地交易必须在土地所在地的印尼公证处进行。
以上对印尼和中国土地权利及类型的对比介绍，旨在建立广大投资者对印尼房地产投资背景的感性认识，了解中国与印尼房地产投资制度背景差异，避免因错误认识产生误解。而在具体的投资建设过程中，针对已登记土地和未登记土地的尽职调查、土地交易涉及到的证照文件、交易中对土地权利类型的变更以及需要签订的协议应注意事项、税务负担等问题，中印两国均有不同规定及操作要求，具体事宜还应由专业的服务机构辅以完成。
以上内容转自公众号《印尼投资》，向原创致谢！