印尼房地产交易过程中的潜规则

有公众号很多文章分析过印尼房地产的权利类型,我就不在这篇文章里分析HM(所有权),HGB(建筑权),Hak Pakai(使用权)等类型了,着重分析下交易过程中要注意的事情和一些潜规则。

 

完整的房地产交易程序如下:

  • 确定土地交易公证员

  • 签订PPJB(PerjanjianPerikatan Jual Beli)土地买卖合同

  • 签订AJB(Akta JualBeli)土地过户合同

 

 简介如下:

  • 确定土地交易公证员

由于印尼没有类似国内的产权交易中心,产权的变更绝大多数要通过Notaris PPAT(Pejabat Pembuat Akta Tanah)土地交易公证员来进行,全印尼一共有12000多个土地交易公证员,为了维护自身的权利,在进行房产交易时,选择权威,中立的公证员是十分必要的。

 

特别是在比较陌生的地方,进行土地交易时,挑选权威、中立的公证员就非常有必要,以保护自己的利益,千万不要只挑选最便宜的公证员。

一般来说公证员的费用为房地产交易价格的1%,由双方分摊。

 

  • PPJB(PerjanjianPerikatan Jual Beli)土地买卖合同

PPJB的作用是规定买卖双方的责任和义务,比如交易的标的物,价格,付款的方式和时间。

 

潜规则:


PPJB(Perjanjian Perikatan Jual Beli)土地买卖合同的完成并不意味着必须马上进行AJB(Akta Jual Beli)土地过户合同的程序,在印尼有相当多的买方和房地产商签订完PPJB后,持有一段时间,房产升值之后,向第三方转卖,而房地产商也允许转卖PPJB,会和配合的和原买家取消原PPJB,再和新的买家签订新的PPJB。

 

可向第三方转卖的PPJB好处是在交易过程中对买卖双方都不产生税费,这也成了印尼炒楼客中的普遍做法。


  • 签订AJB(Akta Jual Beli)土地过户合同

AJB是必须在土地交易公证员见证下签订的土地过户合同,标志着卖方向买方转移了产权。

 

AJB和PPJB的不同之处在于:

  1. AJB必须在PPAT土地交易公证员见证下签订,PPJB则并非必须在PPAT土地交易公证员见证下签订。

  2. PPJB可以撤销,可以取消,但AJB是表示产权转移完成,一旦签订不可撤销。

潜规则:


通常AJB上注明的房地产交易价格远低于PPJB的实际交易价格,高于NJOP(印尼政府房地产评估价)。

 

印尼法律规定房地产交易的税基是基于AJB上的交易价格或者NJOP(印尼政府房地产评估价)两者之间更高者,但通常实际交易价格要远高于NJOP(印尼政府房地产评估价),因此印尼买卖双方为了省税,通常做法就是在AJB约定一个低于实际交易价格,但略高于NJOP的金额。

以上只是简单的通用介绍,实操中还有一些需要个别注意的地方,欢迎大家集思广益,友情分享,尽量减少在印尼进行土地交易的风险。

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