印尼租房那点事——办公篇

上回跟大家扯了扯租民居的事,有兴趣的小伙伴可以点击以下链接查看。《印尼租房那点事——民居篇》 。今天咱们接着说说租办公室要注意的地方。如果你只是想找一个办公的地方,不需要注册公司,相对来说非常简单,写字楼、RUKO、甚至是公寓都可以。但如果你想要在这个办公室注册公司,那就要满足一些特定的条件,下面小胡就来详细说说。

 

一、商业用地才能注册公司

与国内类似,印尼的土地也按照用途进行了不同的分类,并且每种不同类型的土地在土地的用途、建筑的层数、容积率等方面都有非常明确的要求(要求虽然严格而明确,但在实际执行中又是另外一回事了)。对于想要租赁办公室作为公司注册地址的你来说,最重要的就是要确认该建筑是否位于商业用地之上,因为只有在商业用地上的兴建的办公室才可以用来作为公司注册地(domisili perusahaan)。

 

二、两种方法查询土地属性

就小胡所知,有两种方法可以查询土地的属性:

  1. 查看建筑物的兴建许可IMB(izin mendirikan bangunan)

合法兴建的建筑是必须要事先取得IMB的,如果要用来作为公司注册地,IMB也是必要的文件之一,如果房东说没有,可以直接跟他说拜拜啦。拿到IMB原件或者复印件之后,找一下MEMUTUSKAN这个部分,在这一部分里会有用途(Penggunaan)这一项,在这一项里如果写了perkantoran或者kantor(办公室),那就证明这个地方是符合要求的。小胡在网上找了很久都没有找到写着办公室用途的IMB,姑且拿以下这个作为例子,下图中用途的地方写的的rumah tinggal,也就是住宅的意思,就表明这个地方是不能用来注册公司的。

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根据房屋建筑年代的不同,IMB的样式可能会有所区别,但归根结底还是要看到用途这一项是住宅还是商业。

 

2. 在雅加达空间规划系统中查看


如果公司注册地在雅加达地区,可以直接登录SiPraJa (Sistem Informasi Penataan Ruang Jakarta)进行在线查看,网址是https://tataruang.jakarta.go.id/ 在这个网站中不同用途的土地用不同颜色进行了标注,黄色的为住宅,紫色的即是商业用地。小胡试着点选一块紫色的土地,会跳出来如下图的信息栏,可以清楚地看到在zona(区域)一栏写着zona perkantoran(办公区)。在这个系统里除了可以看到土地的属性,还有其他一些有用的信息,比如土地的面积,KDB等建筑系数,如果您是要自己买地盖房也可以做个参考。

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在雅加达之外的地方没有类似的系统,但是一般在网上也能查到图片或者PDF格式的文件,您可以试试用kecamatan的名字+ tata ruang 为关键词来进行搜索。


鉴于新来印尼的朋友很多,不少同胞对选择居住和办公地点有点犯怵,在此老杜根据自己多年的观察和整理,列出目前大雅加达地区华人华侨主要的居住区域及简评,不一定全面准确,仅供参考。至于最新的租赁价格,也请大家在留言中补充,也算是趁机调查一下,成果大家共享,拜托啦!

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1、KELAPA GADING(椰风新村)地区:这是一个传统的华人居住区,离港口比较近。据说由于地势比较低洼,雨季经常淹水,所以很多华人已经搬到了雅加达西部的SERPONG地区(下面会介绍),中国企业目前在那边的并不多。

2、MANGGA DUA(二芒果) 及KEMAYORAN地区:这里有全印尼最大的服装及电子产品批发市场,也有不少印尼特产专卖店,后者临近展览馆和高尔夫球场,不少公寓、酒店也很NICE。总体感觉这里做生意尚可,但二芒果一带很塞车,不是太宜居。

3、MANGGA BESAR(大芒果)地区:这里是古老的中国城地区,俗称KOTA。有印尼最大五金工具及灯具批发等市场,遍布街头巷尾的中餐馆、大排档及大中小酒店,同时也是传统的XX区。因此,在这里吃喝玩乐可以,常驻这里生活或办公,我看还是算了吧。

4、PLUIT地区:这里基本是一个新区,大部分住着棉兰等地来的华人大户人家,离高速公路很近,BAY WALK海景房也很漂亮,也是中国老板们最爱扎堆的地区之一。十年前这里几乎就是做矿老板的天下,在当地饭馆吃饭时不聊点矿简直没脸见人。这里酒店、商场、公寓配套齐全,印尼赵本山是这里的标志性人物。

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5、PIK地区:这里也是一个新区,当初填了很多土才建成。十年前我在这里住了三年,那时候小区才初见规模,几乎没人买,一套连体别墅只有2个M多,大约人民币100万的样子。十年后几乎涨了5-8倍,是雅加达最成功的开发配套小区之一,目前仍然是华人华侨就餐、居住的好去处,就是消费稍贵了一些。高尔夫球场、离高速及机场近也是该地区的两大亮点。

6、TAMAN ANGGREK(兰花园)及CENTRAL PARK(中央公园)地区:这里曾经是亚洲最大的商场所在地,近年来也有了进一步的发展。这里紧邻高速公路,租赁价格适中,生活、办公都很方便,是年轻人的首选之地。也许是由于有华为等高科技公司多年在这里重兵把守,近年来这里几乎成为印尼搞互联网金融及电商靓男俊女们的集散地,附近的咖啡屋里充满了铜臭味。

7、THAMLIN(谭林街)附近地区:这里聚集着印尼最高档的酒店及商场以及办公楼等,有印尼最大的旅游商品市场及历史洋人一条街;延长线SUDIRMAN南北大街类似于北京长安街,总统府、多家政府部门、独立纪念碑、中央银行、博物馆等都在附近,绝对高大上地区,想有逼格的老板首选,但先要摸摸自己的钱包。但汽车限行问题一直困扰着大款们,目前MRT已经通车,周日无车日锻炼也是不错的选择。

8、MEGA KUNNIGAN(库宁岗)地区:这里是众多的外国使馆所在地,包括中国大使馆,也是雅加达南部最豪华的办公楼集群。近年来又延伸到了KOKA KASABLANKA地区,也是中国央企国企和大型民企的最爱。十六年前我在这里施工,附近的一幢公寓一套只卖两万美元,如今。。。后悔莫及。

9、SCBD地区:这里也是一处高档社区,雅加达证券交易所等都在这里。附近 的两家大型商场(SENAYAN CITY及PLAZA SENAYAN)是日本公司建设的,里面也有一点故事,我以前的文章披露过。从这里再往南就是曾经的绿宝石富人区,也是日本、韩国企业扎堆居住的地点,日料韩餐很多,华人很少。旁边的BLOK M地区也是个有名的地方,警察总局附近就有风月场所,这次亚运会日本四名篮球队员嫖娼丑闻就诞生在这里。

10、RASUNA地区:其实该地区离MEGA KUNNIGAN 很近,也可以算连成一片,主要是这里中资企业也不少,价格也还算适中,而且往北离中部已经很近了,所以重点推介一下。

11、CENGKARENG地区:这里就距离市中心就稍微偏远一些了,但是离机场更近了。这里没有太多的酒店,更多的是RUKO,也就是2-4层楼的临街门脸房。这里价格要比前面介绍的便宜,是中小企业办公、居住的首选。附近的CIPUTRA序列社区也是价格不菲的居住小区。

12、PURI地区:该地区也是雅加达传统的富人区之一,但是本地华人较多,鲜见中国来的公司在这里扎根,只有少数零散居住。这里其实离机场的高速公路很近,生活购物也很方便,不知为什么中国人不愿意来,难道是贫穷限制了我的判断力而导致了我没有发现?

13、ALAM SUTERA地区:这里已经属于万丹省,不算雅加达地区了,但是是印尼最具潜力的小区之一,基础设施已经很完善了。大家可能不知,万丹省居住的人口密度比雅加达还高,在这里的华人华侨也不比雅加达少!皆因很多外资工厂在这里,也是投资项目多导致,不少中资房地产项目也选址在这里。

14、SERPONG地区:这里稍早于上面的AS开发,是印尼雅加达最成功的外围卫星城,没有之一。不少在KELAPA GADING的华人早期搬到了这里,使这里的房价地价暴增,目前已经丝毫不亚于雅加达市中心的价格了。

15、CBD地区,这里又是一个有潜力的外围新区,全新的规划,全新的设计,全新的场景,仿佛使你置身于另外的世界,就是离雅加达更远了一些,如果不是非在雅加达上班或做生意的话,上述13-15地区以及附近的LIPPO KARAWACI地区是你不二的选择!

16、大BEKASI周边地区:这里位于雅加达东部,是一片很成熟的工业园区集群,可以说代表着印尼工业的希望,也是地方政府重点发展的地区,高铁、轻轨都在同步建设,相信很快就会解决交通拥堵问题。不少中国开发商在这里的项目已经落地,超级大盘美嘉达项目就处在这里,大型物流加工园区也在规划中。。。

先说这么多吧,欢迎大家参与调查并积极留言,价格信息即时公开共享!

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