大话迁都(五)

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先说点印尼最近的一些动态,铺垫铺垫。

 

话说印尼总统佐爷去年十月份再次“登基“之后,新都的事消停了一阵子,主要是忙于组织自己的精英班了。

 

两个多月了,精英班的学霸们都交了什么作业了?让我们看看。

 

副班长、海事统筹部长卢虎特卢爷,佐爷的“左膀”,被任命为中国事务专员,介俩月明里暗里去中国不知多少次了,命题作文就一个:把印尼的东西卖出去,把外国的投资引进来。最知名的桥段是对欧盟拟对印尼禁矿政策状告WTO的反应态度:先是班长佐爷说了,要请国际最好的律师来打这场官司,卢爷紧跟其后,调侃说“我们印尼的镍矿98%卖到中国去,人家都没说什么,关你欧盟鸟事?”真是皇上不急太监急。

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数学科代表斯莉大姐,去年的财政指标数字没完成,但绝不会影响她“税美人”的江湖地位,继续不忘初心,坚持薅羊毛,童叟无欺,绝不含糊。这不,又对我们年轻的小姑娘电商下家伙了,听说今年开始已经对电商原进口价值征税标准75美金调整为3美金,基本上是把印尼电商的青春给葬送了。

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要说表现最突出的年轻学霸就是国企部长埃里克,去年雅加达亚运会上就显露了不一般的才华和胆魄,今年进入精英班,把玩儿体育那套也搬到玩儿企业来了,这三把火烧了,激情四射,令人眼花缭乱!先是把有公事私办嫌疑的印尼国家航空公司老总力斩马下,同时更换了更多不称职的国企领导,然后又把不怕得罪人的佐爷“右臂”阿学纳入国企体系(任国家石油公司董事长,国电公司总算松了口气),阿学不负众望,来了没俩月立马就要向石油黑帮开刀。最近,埃学霸又要交新作业了,要将所有国企掌管经营的酒店、医院全部脱钩,干好你的主业就得了,再想捞油水,没门!这杆枪,准星靠谱,后坐力强,佐爷算是用对人啦。

 

渔业部长艾迪,不同于原来那个部长苏西,老谋深算,感觉总炸外国偷鱼船不是好手段,容易激化国际矛盾,还污染海洋环境。非法捕鱼船可以扣留下来给民用嘛,同时还能培训提高他们捕鱼知识。还有龙虾苗问题,是早卖还是晚卖,与前任的做法也有争议,但估计会得到佐爷的支持。

 

内政部长迪托,原来是总警长,军人作风不减当年,说话不多但句句珠玑,两件事最令人难忘:一件是把雅加达和上海相比,雅加达就像个农村,暗讽现任雅加达省长阿尼斯;另一件是在国会讨论时说道:我不相信地方首长竞选时已做好“亏本”的准备,“真的吗?‘我要为国家民族服务,尽管要贴钱’,那是胡扯,我就不信!”他接着说,几乎所有的地方首长都在贪污,因为竞选的“资金”与他们当官五年的“酬劳”完全不相称。“你试想想,要成为县长、省长得花300亿至500亿盾,设每月薪酬 1~2 亿盾,乘以12,等于一年24亿盾,再乘以5(年),等于120亿盾,但已花去300至500亿岂不是“赔本”了吗?”

 

国防部长普拉波沃也不含糊,上任后第一次双边访问就到了中国(没记错的话),中国几位军队高层都亲切接见了,也不知道掌管大额国防军费预算的老普都谈了什么,俺也不知道,俺也不敢问。反正最近纳土纳那边又被某些人炒作起来了,老普的表态还算靠谱。

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学霸们的表现先介绍到这儿吧,下面该转入正题啦 。

 

佐爷这次调整内阁没有更换住房与公共工程部长,估计延续新都规划的落实是其主要原因之一。

 

终于,佐爷把作业都布置完了,开始为自己的跨世纪论文做准备了。

 

这不,去年12月27日,佐爷又来到新都所在地–东加里曼丹的访问。

 

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佐爷此行主要做了三件事:一是为新建成的高速公路和垃圾处理厂剪彩,二是视察了新都的土地准备情况,三是会见了当地的领导人和宗教领袖。别看这第三件事,其实远比前两件事重要。

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历史上印尼政府为了减少爪哇岛人们的生存压力,曾经搞过几次向外岛人口迁移行动,说实话并不是很成功,多次出现当地原住民和新移民的冲突事件。这次迁都,不仅仅是一个“硬件“的搬迁,更多的是不同地区不同民族不同文化不同信仰的碰撞,这个问题解决不好新政府即使搬过去了也没有好日子过。佐爷是个聪明人,先把本土的各位头面人物搞定,你们有嘛想法先说出来,要大学就建最好的大学,要医院就搬最好的医院,别到时候又出来幺蛾子捣乱。

 

佐爷为了表示亲民,随后几天又特别骑上摩托车在印尼和马来边境公路转悠了一圈,人气儿大升,然后凯旋归来。

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视频摘自佐爷的 INS

佐爷回来后也没闲着,得找投资啊,钱不是万能的,但没有钱是万万不能的。终于,这个人来了表了个态,让佐爷受宠若惊。

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老杜看来,印尼的迁都,说是跨世纪工程有点不厚道,但跨年代工程是板上钉钉的事。投资1000个亿,还是美金,软银疯了?什么时候才能收回投资?

 

不管怎样,最近问老杜关于迁都的人越来越多,最多的关心是地皮的问题,没了解不能乱讲话,老杜干脆前些日子和本地朋友去了东加一趟,虽然时间很短,但还是趸了点干货回来。

 

首先,老杜拜访了一位中资企业在巴里巴班做了几年项目的“老炮”,看看他怎么说。

 

“我在新首都那里有一块地”,已成为最近这边的流行语,就好像是我给自己定了一个“小目标”一般的流行。最近的巴厘巴班,如果说在新首都没有一块地,都不好意思和别人说话,显得比别人的地位低了好几层。

 

某日,一个印尼魔都的朋友给我打一个电话:“哥儿们,我和几个国内做投资的几个朋友正在巴厘巴班看一块地,想尽快投资弄下来,请你帮我们参谋参谋呗。”

 

因为都是自己的哥儿们和同胞,我应约而至。果然又是千次不变的套路,只不过这次会面的地方换成了巴里巴班的GRAN SENYIUR酒店。与朋友们一进酒店大门,所谓的地主就领着一帮人迎了上来,热情的很,有穿棕黄色工作服的政府人员、有穿军队常服的军人、有穿警察制服的警察,居然还有一个是交警。陪同的队伍很庞大、很豪华,无一而足,派头大的很,其实就是想说“我们在政府、军队、警察都有人哦”,这是针对中国过来的菜鸟们设置的专用标配,习惯性的认为有公检法的作证,土地肯定是没有问题的。但是,你们搞两个陆军士官和站街的交警过来站队是几个意思?

 

落座,开谈。所谓的地主上来先讲一通他都认识什么领导,和当地政府关系很铁之类的话,然后再甩出一大摞的土地资料,有一寸来厚的复件吧。我坐在旁边不吭声,大概浏览了一下资料,和我猜想的差不多,总是少了最为关键的两页内容,永远不会告诉你土地具体的位置在哪里。而且,他所说的那几个当地的领导我都没有听说过。然后,就没有然后了。

 

这样的故事,一个接着一个,从佐爷宣布新首都将迁到巴厘巴班那一天开始,便不断地在上演着。这四个月来,我几乎是陪同着不同的考察团队,把巴厘巴班稍微上点儿档次的酒店和饭店都去遍了。

 

作为一个对巴厘巴班相对熟悉和了解的人,我在一年前便预测了新首都的迁都目的地,只是那时候没有人相信我的推测而已。我下面把关于巴厘巴班土地的大概情况说明一下,希望国人同胞们有个初步了解,以后不要再上当受骗。

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巴厘巴班-三马林达高速公路,目前基本通车 

新首都的行政中心区的具体位置一定要先了解清楚了,据说是KM38西北方向5公里左右(新首都还没有开始建设,我可不敢妄言)。而且中心区的5000公顷土地是国有,周边部分私人所有土地已经被政府禁止流通。所以,如果有人说在中心区有土地可卖的话,尽量离他远一点儿。

 

做投资土地的位置,尽量注意选择交通便利的地段,比如:机场去新首都的路段周边、高速公路进出口的附近、港口去新首都的路段周边等等。如果投资做工厂,一定要先了解清楚巴厘巴班市的规划工业区位置(非工业区建厂会有问题)。如果预选的地块位置较远,从巴厘巴班市区开车出发需要一个半小时以上的,绝对不靠谱,如果说还需要坐船前往的,可以直接毙了。

 

新首都周边的土地还有其他的风险:一地多证的情况较为普遍,一定要去土地局和当地了解清楚实际情况;靠近新首都位置居住的的DAYAK人比较多,与他们出现土地使用重叠的可能性大大存在,处理的难度为+++;很多的土地性质为规划农田与林地,后期要变更IMB(施工许可证)做开发的成本较高;地块进出的通道一定要先了解清楚是否为公用道路,真假李逵太多了。

 

总而言之,印尼新首都投资土地有风险,购买需谨慎。

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为了获得一手资料,我又拜访了一位“先知先觉”的中国投资者–陈老板,他早在新都还没有最后定址的时候就分别在东加和中加买了几块地,当然,有失有得,中加的那几块地只好放到那里睡觉了,目前全靠手里的这几块东加的地皮增值来墙内损失墙外补了。目前也有很多国人找他买地,应接不暇,我们看看他的这一套”新都土地经”:

首先说明我不是土地中介,我手里的土地都已经过户到了我们公司名下,这已经为很多人挡了一枪。当然,如果你看到了一些地皮不错,想找我们商量一起团购也是可以的。

最近找我团购土地的朋友也增加不少,拿钱自己直接去这边做投资囤地的也很多。下面说点这几个月在东加团购土地发生的一些案例,当成看故事就行了!

有些朋友想出钱买地,一直会问:团购的土地,有在首都里面吗?靠近首都吗?在中心地带吗?地价便宜吗?在高速边吗?有水有电吗?土地性质是什么,像国内的三通一平吗?土地能够一辈子拥有吗?能给绿卡吗等等,各种各样奇怪的问题,很多很多。我只好充电宝每天带在身上,不回复又怕得罪朋友。

很多国人没有达到买地入门级思维条件的很不适合买地,他们即使交钱了,思想也有很大的负担。一直犯嘀咕,这块地到底行不行啊,想出钱买一点试试水,又不要太贵;还想要在高速路口边上,后期靠地皮发家致富,从此走上康庄大道。

我们这些早先来买地的人既不是国家干部,也不知道什么内幕,更不是什么超能人,搬首都啥概念,我也不好描述,我们只知道不是像搬家,收拾铺盖,搞几辆货车,一装车完事。面积几十万公顷,全部要盖上楼,几十年的工程,具体建什么连佐爷自己现在都没有搞清,哪里能轮得到我们能够给你这么准确的信息!

我们只是建议:

从2020年年中开始,在新闻里说政府计划在5万多公顷土地前期开发建设项目,首先在新首都建筑规划方面下手,建主要的办公生活区,将来再建所需的建材配套及辅料生意,及建设基础设施供应链开设工厂等等等等一系列配套。我们目前手里的土地面积接近350公顷了,经过几个月的了解,只能提供一些有限的资源给大家,分享一些信息给大家。真实的、具体的土地信息要靠自己去实地考察,了解地价,地段,多进行周边价格对比,自己统筹规划。毕竟花出去的钱要以百万人民币计算。要判断地主所开的地价,实名地块是否达标,是否符合自己对未来几年的规划要求。再而按实际地块位置跟周边区域的价格,去做一个详细比较。然后对于土地证件做一个详细的判断,此方案是否可行?。。。这些都得靠自己眼看耳听实地去了解。多待一些日子没关系,多跑跑。

以上这是首要!

要抱着“钱不是问题,问题是没有钱”的心态去买地!去多做比较鉴别,不能乱买!印尼来过的人都知道,水深的很,有证件的地皮,在使用过程当中,突然又给你来了一个同样的土地证,要求归还土地,这个时候,即使有钱也是个问题!黄花菜立马就凉了!

如果地块及各方面条件包括价格还行,而且有很多中国人购买的地都在附近,大家能够囤地囤好点的位置,有路有高速而且距离目前的政府报告前期启动的地方近点就好了。但不要期望把你的地放在佐爷办公皇宫的隔壁 。

我个人觉得,信息要多听,多了解。全部都得靠自己判断,多看新闻,多观察政府新闻报告的动向,自己实地考察,多考察几个地段,做笔记,周边地价对比。

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目前陈老板已经购入的几块土地

给几点购买新都地块的注意事项:

1、地块的证件问题。真正的归属权问题,是否直接拥有者的地主。因为早期很多当地地主,从早期总统时代政府提倡用地种植,大多中爪哇搬迁进来的人使用。到现在已经20年以上的地块。虽然有手续,但是这些还是属于政府的地块。后期又迎来新首都,特别是所有在sepaku 区域的购入,要慎重!

2、地块位置规划要求。现在政府已经有了初步报告,有了搬迁的位置和政府要开发的大概区域,要了解清楚这个土地是否在政府的规划区域内。比如距离samboja 高速出入口往三马林达方向的省道两边所有的地块,一边可以购入的价格目前上涨了百分之百!而另外一边是不可以购入的土地,仍然是2019年10月份的价格。短短距离一条马路宽的界限,因为另外一边当地人收到了利空消息,为了急售价格特别有优势,可以减价,只要现金。不过政府发话了,虽然可以现在让你拥有证件,在后期政府真正大开发的时候,也未知后期能否延长证件或者还是会被政府纳入其中开发。传言如果是政府纳入的地块,赔偿极少,所以目前介入这个区域的风险性很大。

3、地块出入口路基的归属权。很多地块的面积包含了出入口的路基面积。例如A和B的地块中间有一个路。那么这个路基或者是A户地块证件面积纳入,或者是B户地块证件面积纳入。如果购买A或者B,地块归属是否能够后期可以让另一方使用,要调查清楚,适当的联系隔壁户主进行对质,签字确权。即使您购买的地块在距离马路1公里的地方,目前也有大路进去,不过为了小心谨慎,去村长处或者找几个村民调查清楚路的归属权。否则你买了地,后期没有路进入,悲催了。

4、地块的价格问题。现在这边的土地价格已经涨了不少了,看位置几十块几百块上千块一平米的都有。先把地块所属位置进行定位,然后调查周边2公里内地块地价,落到实处。例如,印尼人说,我知道地在哪里。这个地是谁的,手续绝对没问题等等,草鸡突然变了凤凰,你说能行吗?我就想请问他,你看过手续没,大律师所长这么大可能他从来没去过,更多的人连100条现金都没见过,所以这个印尼人要小心,肯定有烟雾弹,假装的热情四溢!

5、土地的性质。目前这里的土地,基本没有一个真正的有土地性质规划使用的这样一个明确法律文件。我的意思是如果能够买卖的土地,可能70%的地块都没有这个明确的一个规定,只能用起来再去申请,再去办理IMB(建筑许可证)手续,现在看都是按预期是可以办理的,并不是说绝对不能用。例如,购买到一个新的地块,那么现在要在上面盖一个酒店,一排公寓,一栋大商场。仓库工厂(除了重度污染的除外)等等,这个目前好像是没什么说法的。毕竟政府还未动工,政府还没有真正的一个具体规划,哪里做什么哪里做什么,我们真的也不知道。这当然也要看运气,好在现在新首都已在规划当中,可能不用太久就意向性开工。后期的政府规划新法律我们不懂,也无法查证。所以购买这个地块,说真的有点赌博的心态。

不过,一些地段目前低价购入,不管后期如何,地块在钱就在。不管目前购入的地块在后期怎么样的使用,等政府新首都的一个具体规划图公布出来。那么地价肯定会再涨。1倍2倍5倍10倍,谁都说不定,都能够在后期继续开发或涨价转手!很多人就是这样的一个精神动力在往前冲!心想土地怎么也不能越来越掉价吧。

6、代理土地公证师。要谨慎找律师楼找担保人,有文件搞鬼、伙同地主欺诈现象。购地人洽谈时要明确过户时间及地块一口定价,否则价格上涨后期更难确定。要做到当天定价,与办理过程中直到出证同价。价格不确定因素会随着新首都的更多新闻及新政策出台导致购入失败。谁不爱钱,以前就遇到过出尔反尔的:没收定金,还给你来一个外国人不能买来威胁,最终只能找聘请律师摆平。

7、外国人私人不能买地,用外资公司才可以购地,切记!后期税费按政府规定,目前约0.5%。外资购地还有优惠税务方面的政策,这个详情请查阅政府对于外资购地的一个详细规定,包括拥有土地时间及手续!

8、中介找地及过户。一些黑中介手段残忍,翻手云覆手雨,你看中的土地猛加地价。看快成了不按中介所本应收取适当的佣金来操办,让你欲罢不能,欲哭无泪!

听了陈老板的这套”新都土地经“,老杜头都大了,介哪儿是来找地啊,介是来找死啊!实在是太烧脑啦!

写到这突然想起来一位印尼老炮的话:一些中国来的老板,如果长毛的话,不是比狗熊还笨,就是比猴子还精。反正事情就是这么个事情,情况就是这么个情况,如果您还想过来赌一把,请君入瓮。

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